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L’OPCI
Les OPCI sont des véhicules immobiliers non cotés. Leur création, il y a quelques années à peine, s’inscrit, dans la continuité de la modernisation du marché de la pierre papier, afin de proposer un véhicule d’investissement plus moderne que les structures existantes, notamment les SCPI.
Principe
Un OPCI est composé de 60% à 90% d’actifs immobiliers. Il peut être investi jusqu'à 40% en actifs financiers.
Caractéristiques
Souplesse de gestion dans l’allocation entre actifs immobiliers et actifs financiers,
Souplesse de gestion dans le parc immobilier avec la possibilité notamment de restructurer et de moderniser les immeubles, ce qui n’est pas le cas dans les SCPI,
Fiscalité des valeurs mobilières,
Liquidité organisée grâce à sa poche financière,
Possibilité de financer les acquisitions par dette (effet de levier),
Evaluation réalisée avec au moins 2 évaluateurs indépendants,
Marché
Initialement créé pour permettre au plus grand nombre d’épargnants d’accéder à l’immobilier d’entreprise, difficilement accessible pour un particulier, les OPCI ont surtout été utilisés par les institutionnels. En effet, leurs caractéristiques en font un véhicule privilégié pour organiser, optimiser ou simplement se constituer un parc immobilier. Pour l’instant les OPCI grand public restent marginaux mais devraient se développer rapidement.
Forme juridique de l'OPCI
La plupart des OPCI sont créés sous forme de Société de Placement à Prépondérance Immobilière à Capital Variable (SPPICAV) avec effet de levier (EL) ou sans effet de levier (SEL).
Les SPPICAV sont des sociétés non côtées en Bourse.
Fiscalité de l'OPCI (SPPICAV)
Pas d’impôt sur les sociétés (IS) associé à une obligation de distribution limitée à:
85 % des revenus locatifs et financiers
50 % des plus-values réalisées, dans le cadre d'une SPPICAV
Le solde pouvant être réinvesti au sein du véhicule sans frottement fiscal.
Fiscalité du souscripteur
Revenus et plus-values imposés selon la fiscalité des dividendes et plus-values de cession de capitaux mobiliers. Ils ne sont pas considérés comme des revenus fonciers ou des plus-values immobilières
