Investissement immobilierPar A PLUS FINANCE admin
L’immobilier est plus que jamais au cœur des stratégies de gestion des investisseurs particuliers comme institutionnels. En effet, la forte résilience du secteur ces dernières années face à la forte baisse des rendements et des valorisations des autres classes d’actifs est éloquente.
A Plus Finance a développé les compétences et le savoir-faire dans le domaine de l’investissement immobilier et propose à ses clients des solutions originales et innovantes.
L’ originalité de notre démarche est la recherche de stratégies de niche, présentant de fortes barrières à l’entrée (volume d’investissement/expertises particulières) et à forte valeur ajoutée. (voir étude de cas Résidences Seniors).
Philosophie d’investissement
Lorsque notre équipe investit, elle a toujours en tête qu’au-delà des cash-flows futurs, ce sont avant tout des immeubles qu’elle intègre à nos véhicules (OPCI, FPCI, SCI…). Et chaque immeuble est par définition unique tant par sa situation que par la qualité de sa construction.
L’équipe privilégie également une attitude responsable vis-à-vis des aspects sociétaux et environnementaux. Notre OPCI professionnel, dont l’objectif est d’investir majoritairement dans des Résidences Seniors constitue un bon exemple d’investissement socialement responsable puisqu’il contribue à financer l’économie réelle en participant à la création d’emplois tertiaires immédiats et dans le temps et qui favorise l’environnement au travers des performances énergétiques des constructions.
Nos gérants sont pour la plupart membres de la Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS). Cela signifie qu’ils s’engagent à respecter des normes et une éthique professionnelles strictes. L’équipe de gestion profite également d’une expérience importante de l’immobilier acquise dans toute la chaine de valeur ajoutée du secteur (Promotion, Investissement, Conseils, Exploitation…).
Les Essentielles
Exemple de la résidence senior de L’Isle Adam, propriété de l’OPCI professionnel, donnée en gestion au groupe d’exploitation Les Essentielles.
Structuration
A PLUS FINANCE a développé un savoir-faire en matière de montage de fonds et de véhicules dédiés aux grands investisseurs privés et institutionnels.
Qu’il s’agisse de fonds en club deal ou de structures dédiées à une opération ou à un investisseur, l’équipe de gestion est en mesure de proposer des solutions adaptées dans le cadre règlementaire d’une société de gestion.
Fund & Asset Management
L’équipe dispose également d’une solide expérience en matière de gestion de fonds immobiliers.
Les compétences intègrent la sélection des actifs, le processus de due diligence, la structuration et le suivi des financements bancaires et non bancaires, la coordination de l’ensemble des partenaires et experts (dépositaire, valorisateur, CAC, experts immobiliers, etc.) et le reporting de la performance.
L’équipe dispose d’un savoir-faire reconnu dans la gestion, l’optimisation et la valorisation des actifs immobiliers : « sourcing » des actifs, négociation des conditions d’acquisition et de cession, Asset Management « sur le terrain » (renouvellement des baux, travaux…)et coordination des prestataires (gestionnaires locatifs et techniques, etc.).
Conseil
L’équipe fournit des conseils en sélection de projets immobiliers, à l’acquisition et recommandation lors de l’arbitrage d’actifs ou de portefeuilles.
Fonds ouverts à la souscription
OPCI Silver Generation
*L’équipe de gestion du fonds a pris la décision du déclenchement des gates sur la VL du 15/04/2024, qui seront donc activées, pour l’instant, sur tout le mois d’avril.
Conformément au prospectus du fonds (article 4.5.2.1), les rachats devant être pris en compte sur une VL doivent être reçus au plus tard à 12h deux jours ouvrés avant la date d’établissement de la VL. Afin de vous communiquer dans les délais le taux à appliquer sur la VL du 15/04/2024, il faudrait donc nous faire parvenir l’ensemble des rachats centralisés le vendredi 12/04.
PROFITER, EN PARTIE, DE L’ESSOR POTENTIEL DE L’IMMOBILIER DESTINE AUX SENIORS DANS LE CADRE FISCALEMENT AVANTAGEUX DU REGIME DU LOUEUR EN MEUBLE*.
L’OPCI Silver Generation investit dans le secteur des Résidences Services Séniors (RSS).
Secteur en plein développement, les Résidences Services Séniors (RSS) offrent une gamme d’actifs immobiliers résidentiels diversifiée, notamment en termes de localisation.
- Le 1er OPCI destiné aux particuliers qui permet de bénéficier du régime fiscal avantageux du Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) ou Professionnel (LMP), en contrepartie d’un risque de perte en capital et de frais supportés par l’OPCI*
- Majoritairement investi dans un des secteurs de l’immobilier les plus porteurs selon l’analyse de la SGP : l’habitat adapté aux séniors
- Une poche pouvant atteindre 35% d’actifs financiers qui contribue à la liquidité du fonds, en contrepartie d’un risque de perte en capital. L’évolution de la VL sera donc fonction, à la fois de l’évolution de la valeur des actifs immobiliers et des marchés financiers.
- Une équipe expérimentée ayant sous gestion quatre fonds institutionnels totalement investis dans les Résidences Services pour Séniors.
- Le FPI propose des Parts différentes, selon le profil de l’investisseur :
- Investisseurs en Parts « P »:
Souscripteurs personnes physiques et personnes morales autres que les investisseurs institutionnels et les grandes entreprises, souscrivant par l’intermédiaire des réseaux bancaires et CIF, en comptes-titres. - Investisseurs en Parts « A »:
Compagnies d’assurance pour le compte des souscripteurs des contrats d’assurance ou de capitalisation qu’elles gèrent, exclusivement.
Les parts sont également éligible au contrat d’assurance-vie. - Investisseurs en Parts « I »:
Souscripteurs institutionnels et personnes morales exclusivement. - Investisseurs en Parts «SENIORS PIERRE» :
Part dédiée au réseau Domitys.
*Cet avantage fiscal, réservé aux souscripteurs personnes physiques, portera sur 60 à 80% de l’investissement. Le fonds est notamment soumis à un risque de perte en capital et un risque de liquidité via son exposition majoritaire à des actifs immobiliers dont le délai de revente est dépendant de la situation des marchés immobiliers. Les investisseurs sont invités à prendre connaissance des risques et des frais relatifs à l’OPCI décrits dans prospectus, disponible en téléchargement ci-après.
Délai de règlement des demandes de rachat
Les investissements sont réalisés au gré des souscriptions de Parts au capital de l’OPCI, ce qui pourrait occasionner un écart temporaire par rapport aux ratios d’investissement objectifs et réglementaires.
Suspension des demandes de rachat
Dans le cas où un ou plusieurs Porteur(s) de parts du FPI demande(nt), sur un mois, le rachat d’un nombre cumulé de Parts supérieur à deux pourcents (2%) du Nombre Total de Parts du FPI, calculé sur la base de la Valeur Liquidative précédent celle sur laquelle l’ordre devrait être exécuté, la ou les demande(s) de rachat de Parts pourra(ront) ne pas être exécutée(s) par la Société de Gestion pour la fraction des ordres de rachats qui excède au total deux pourcents (2%) du Nombre Total de Parts.
Si les ordres de rachat émanent de plusieurs Porteurs, chaque demande de rachat sera exécutée au prorata du nombre de parts visé par la demande, par rapport au nombre total de parts des rachats demandés lors de la même Valeur Liquidative.
La fraction de l’ordre de rachat non exécutée sera reportée à la prochaine Valeur Liquidative et représentée dans les mêmes conditions que précédemment par la Société de Gestion, sauf instruction contraire du Porteur concerné.
Cette instruction contraire doit être reçue dans les mêmes modalités que les délais de rachats indiqués plus haut.
Le Porteur ayant demandé le rachat de ses Parts, et dont le rachat est suspendu conformément aux stipulations qui précèdent, sera informé par la Société de Gestion par courrier postal, ou électronique si le Porteur l’a accepté, de l’exécution partielle de son ordre ainsi que des motifs la justifiant et des conditions d’exécution ci-dessus.
Il est en outre précisé que le reliquat d’un ordre de rachat qui aurait fait l’objet de dix (10) reports partiels consécutifs sera totalement exécuté sur la base de la Valeur Liquidative suivante.
En conséquence, ce reliquat ne sera pas concerné par une exécution partielle dans le cas où les demandes de rachats de Parts seraient supérieures à deux pourcents (2%) du Nombre Total de Parts du FPI lors de son exécution.
Si les demandes totales de rachat sont de 2% du Nombre Total de Parts du FPI sur un mois (soit 1% par VL), le seuil de déclenchement fixé est atteint. Deux cas de figure se présentent :
- Dans le cas de condition de liquidité favorable, la société de gestion peut décider de ne pas déclencher le mécanisme et d’honorer la totalité des demandes de rachats (exécution de 100% des demandes de rachats).
- Dans le cas de conditions de liquidité défavorables, la société de gestion applique le mécanisme de plafonnement à un seuil de 2% calculé sur une base mensuelle (1% sur base bi-mensuelle), ou tout niveau supérieur. La quote-part des demandes de rachat excédant le seuil est reportée à la prochaine valeur liquidative.
A titre d’illustration, dans le cas où elle reçoit 3% du Nombre Total de Parts du FPI en demandes de rachats sur la VL du 15 du mois M :
- si elle choisit un seuil de 3%, aucune demande de rachat n’est reporté à la prochaine valeur liquidative.
- si elle choisit un seuil de 1% (seuil bi-mensuel), 1% du Nombre Total de Parts du FPI reçues en demandes de rachat est reporté à la prochaine valeur liquidative du mois qui suit (exécution de 2% sur base mensuelle).
Information concernant le mécanisme de gestion de la liquidité
La Société de gestion a décidé de déclencher le mécanisme de gestion de la liquidité et ainsi d’appliquer le mécanisme de plafonnement à un seuil de 2% calculé sur une base mensuelle (1% sur base bi-mensuelle), ou tout niveau supérieur jusqu’au 31 décembre 2023.
La quote-part des demandes de rachat excédant le seuil est reportée à la prochaine valeur liquidative.
Nous attirons l’attention des souscripteurs sur le fait que le FPI présente notamment un risque de perte en capital. Par ailleurs, comme tout placement immobilier, l’OPCI détient directement et / ou indirectement des biens immobiliers dont la vente exige des délais qui dépendront de l’état du marché immobilier. En cas de demande de rachat (remboursement) de Parts, l’argent investi pourrait n’être versé que dans un délai maximum de deux (2) mois dans les conditions prévues dans le Prospectus. Comme pour tout placement immobilier, la somme récupérée pourra être inférieure à celle investie, en cas de baisse de la valeur des actifs de l’OPCI, en particulier du marché de l’immobilier, sur la durée du placement. La durée de placement recommandée est de huit (8) ans. Il convient de prendre connaissance des facteurs de risque de ce Fonds décrits à la rubrique « profil de risque » de son Prospectus.